7. Grondbeleid

De financiële positie van het grondbedrijf verandert voortdurend. Voor de beschrijving van de vermogenspositie van het grondbedrijf maken we onderscheid tussen de algemene reserve grondbedrijf en de weerstandsreserve grondbedrijf. Beleidsmatig gezien is het verloop van de algemene reserve grondbedrijf het meest van belang.

Algemene reserve grondbedrijf
De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld voor het opvangen van de negatieve financiële effecten van vastgestelde grondexploitaties en strategische gronden. Verder kunnen we de algemene reserve grondbedrijf  benutten voor nieuwe gebiedsontwikkelingen.

Bovenstaande figuur geeft een beeld van het historisch verloop van de algemene reserve grondbedrijf. Het saldo eind 2020 bedraagt circa € 18,8 miljoen. De figuur laat echter ook de grilligheid zien van het verloop van de reserve. Na de kredietcrisis in 2008 is de reserve in slechts 5 jaar tijd teruggelopen van ruim € 30 miljoen naar praktisch nul. Mede daardoor hebben we besloten (collegeakkoord) om in 2015 de lopende grondexploitaties te optimaliseren. We hebben gekozen voor een meer gefaseerde ontwikkeling van Assen-Zuid en de afsplitsing van Kloosterhout en Kloosterbos van Kloosterveen 2. Hiermee daalde het beslag op de weerstandsreserve (Assen-Zuid) en was een tussentijdse winstneming (Kloosterveen 2) mogelijk.

De verdere ontwikkeling van de algemene reserve grondbedrijf in de komende jaren is onzeker en daarmee lastig te voorspellen. Het verloop wordt door een aantal componenten bepaald, te weten:

• Het huidig saldo van de algemene reserve, zijnde € 18,8 miljoen.
• Beslag op algemene reserve van € 15,6 miljoen als gevolg van:

ׁBeslag door de verplichte jaarlijkse toename van de verliesvoorziening voor vastgestelde   nadelige complexen, in totaal € 8,5 miljoen. Dit bedrag is op basis van de huidige calculaties. Verslechtering in de calculaties, bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde externe ontwikkelingen, leidt tot een hoger bedrag.
ׁBeslag door raadsbesluiten voor specifieke onttrekkingen en plankosten voor strategische gronden, totaal € 1,9 miljoen.
ׁBeslag door nadelige effecten op onze huidige strategische gronden, indien deze niet tot ontwikkeling worden gebracht, geraamd op € 5,2 miljoen.
ׁBeslag door rekening te houden met specifieke tegenvallers in de grondexploitaties, zoals effecten van Corona met vertraging en extra plankosten en marktrisico’s tot gevolg, uitgangspunt = pro memorie.

• Anderzijds, hoewel onzeker en afhankelijk van gronduitgifte en marktontwikkelingen, indien onze vastgestelde grondexploitaties zoals Messchenveld, Assen-Zuid en in Kloosterveen zich ontwikkelen zoals voorzien kan er de komende 10 jaar een voordelig effect ontstaan van € 19,3 miljoen als gevolg van:

ׁMogelijke winstneming van in totaal € 3,5 miljoen.
ׁVrijval van de weerstandsreserve, zijnde € 11,2 miljoen ten gunste van de algemene reserve door een afname van het risicoprofiel.
ׁBesparing op rente, omdat een deel van de activa betaald is met opbrengsten in het verleden. Dit levert een voordelig effect van € 4,6 miljoen. Deze post is echter sterk afhankelijk van de renteontwikkeling en de regelgeving over hoeveel rente mag worden toegerekend.

• Indien  rekening wordt gehouden met toekomstige uitvoeringsbesluiten door de gemeenteraad voor onder andere de eerste fase van het Havenkwartier en Kloosterveen 3 (ruimtelijke ontwikkelingen in voorbereiding) en grondexploitaties in de binnenstad in de Rolderstraat en Oude Molenstraat levert dit een beslag op de algemene reserve van € 23,5 miljoen.
• Per saldo ontstaat na 10 jaar, bij verloop van de reserve conform het meerjarenperspectief, een algemene reserve van circa -/- 1,0 miljoen.

Ontwikkeling vermogenspositie samengevat (bedragen in € x miljoen):

Indien de algemene reserve van het grondbedrijf op enig moment onvoldoende middelen bevat, zullen risico’s in grondexploitaties of geplande ruimtelijke ontwikkelingen beslag krijgen binnen de algemene dienst en vergroot dit het risico voor onze algemene begroting.

Weerstandsreserve grondbedrijf
De weerstandsreserve grondbedrijf dient voor het opvangen van risico’s in de reeds vastgestelde grondexploitaties en verworven gronden voor nieuwe ontwikkelingen. Voor de jaarlijkse bepaling van de weerstandsreserve grondbedrijf hanteren we de IFLO-norm van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Onderbouwing hiervan gebeurt met een risicoanalyse op projectniveau.